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怎样维护小股东的权益/李伟迪

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 04:18:30  浏览:9102   来源:法律资料网
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怎样维护小股东的权益

李伟迪


甲有限责任公司与乙有限责任公司合作设立了丙有限责任公司,分别占20%和80%的股份,丙公司的董事长、一名董事、经理、监事会召集人、会计由乙公司派人担任,甲公司委派副董事长、一名董事、副经理和出纳,丙公司的权利实际上掌握在乙公司手中。丙公司的所有原料从乙公司购入,所有产品出售给乙公司。丙公司在成立后的三年中,一直亏损;甲公司表示怀疑,但无法查实。合作到第四年,乙公司与丁公司、戊公司、已公司、庚公司组成辛股份有限公司,并准备年内上市。乙公司把自己在丙公司的股份转让给辛公司,但不准甲公司在丙公司的股份同时转让给辛公司。目前丙公司趋向解体,在现行法律框架下,甲公司无法维护自己的正当权益。这是发生在湖南省的一个真实案例。
甲公司的遭遇在我国已不是个别现象。与其说公司财产权由公司控制,不如说公司财产权由大股东控制;与其说由大股东控制,不如说由个别大股东控制;与其说由个别大股东控制,不如说由大股东所选举的董事会控制;与其说由董事会控制,不如说事实上由董事会所聘任的经理控制。因而,大股东、董事会、监事会、经理层乃至中介机构相互勾结,动用所控制的公司资源,以内幕交易、关联交易、虚假信息披露等手段,侵害小股东权益的现象并不鲜见。
小股东在公司经营和利益分配的决策方面,实际处于无言的状态。1998年有185家上市公司公布了股东大会对决议的表决通过率,有85家通过率为100%,70家为99%~99.99%,46家为95%~98.9%,37家为93%~95%。可见广大小股东对公司决策所能起的作用微乎其微,根本不足以影响公司决策。
《福布斯》的调查表明,一个国家或地区的资本市场,对以小股东为代表的投资者的权益保护得越好,其市场效率就越高,市场发展就越健康。广东小股东的投资是公司资本最重要和最本质的来源,没有小股东的信任,整个社会的经济投资和发展都会受到削弱,这是现代各国法律的共识。为了保护中小投资者的利益,确保资本市场的活力和健康发展,必须尽快采取有效对策,修改公司法。

一、 规范关联交易
关联交易指股东与控股公司的交易。《公司法》第61条第2款规定,“董事、监事、经理除依照章程规定或股东会同意外, 不得同本公司订立合同或者进行交易。”在现实中,关联交易特别多,一是交易机会把握在股东自己手中,“近水楼台先得月”;二是股东之间的特殊关系,“肥水不流外人田”;三是正当的关联交易对公司是有利的。因此《公司法》的任务不是禁止关联交易,而是规范它,为它铺平法律的通道。国际上比较通行的做法是建立表决回避制度。
当某一股东与股东大会或董事会拟表决事项存在特别利害关系时,该股东不得就该事项行使表决权。股东表决权回避制度有利于防止大股东滥用表决权,从而为小股东的权益提供保护。我国《上市公司股东大会规范意见》第34条规定:“股东大会就关联交易进行表决时,涉及关联交易的各股东应当回避表决。上述股东所持表决权不应计入出席股东大会有表决权的股份总数。”目前这一规定仅适用于上市公司,非上市公司不适用;鉴于其他形式公司也同样存在关联交易,应把此规定作为规范一切公司关联交易的普通条款。主要包括三个内容:一是信息要充分披露,二是必须经过申报、公告和股东大会批准,三是在关联交易表决中,交易股东应回避。这样能避免大股东利用其控股地位,损害公司整体利益和小股东权益。

二、 完善公司治理结构,建立公司内部有效的权利制衡机制。
公司中起关键作用的是董事、监事、经理和其他高级管理人员,公司法中关于股东会、
董事会、监事会、经理权利和地位的规定,形成一个决策权、经营权和监督权三权分立、相互制约的公司治理结构,在现实中,由于小股东权利的落空,三权分立变成了三权归一,即大股东的绝对权,从而损害小股东权益。
要真正体现三权分立,保护小股东的权益,必须进一步完善公司法人治理结构。首先,完善监事会制度。第一,限制大股东在监事会中的代表人数,增加中小股东在监事会中的代表人数。事实上,大股东在公司董事会中往往有其利益代表,其利益一般不会受到损害,而广大小股东由于其持股较少,进入公司董事会的机会要少得多。为了保障公司中小股东的利益,在公司机构之间形成制衡机制,监事会成员中应当保持适当比例的小股东代表,其人数按照权力平衡目的确定,如果大股东在董事会中大股东居于主导地位,那么,在监事会中小股东就应居主导地位,否则监督就失去了意义。具体到一个公司,区分大小股东的标准可由公司章程规定。如果象本文中的案例,丙公司只有二个股东,乙公司在董事会中有绝对优势,那么甲公司在监事会中就应有支配地位。第二,完善监事会的职权规定,使监事会的职权具体化,具有可操作性。如监事会在行使财务检查权时,有权以公司名义委托注册会计师、职业审计师帮助审计财务;在董事、经理的行为侵犯公司利益时,有权代表公司对董事、经理提起诉讼;在特殊情况下,赋予监事会召集股东大会的权力。第三,完善监事民事责任制度。
其次,建立独立董事制度。从美国和香港的经验看,独立董事制度的引入,对保证董事会的独立性,有效发挥其决策职能和对经理的监督职责,维护小股东权益都起到了非常重要的作用。依据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》的规定:“上市公司董事会必须包括两名以上的独立董事”,“独立董事在上市公司董事会、股东大会发表的意见,上市公司的公开批露文件中应当予以列明。”尽管中国证监会在2001年6月提出了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见(征求意见稿)》,要求上市公司董事会成员中应当有1/3以上的独立董事,而且许多上市公司已聘请了独立董事,但实际效果不佳。但从长远看,独立董事制度应是改革公司董事会,保护广大小股东利益的一个正确方向。为了避免“花瓶董事”现象,应做到以下几点:其一,独立董事的选任和报酬应由小股东决定;其二,为了防止独立董事失去应有的独立性,独立董事的任期不宜过长,以3年为限,期限届满不得再在同一公司连任;其三,关联交易应当经过公司独立董事审核同意并签字,独立董事对其签署的文件负法律责任;其四,如果独立董事不负责任,致使公司在关联交易中严重损害小股东利益的,独立董事应承担相应的民事责任。但是目前政府只要求上市公司设立独立董事,对其他公司没有要求,从现实看,独立董事有必要全面引进公司法。

三、 确保小股东表决权的实际影响力
1、累积投票权。
累积投票权有其特点,股东大会选举董事和监事时,股东的投票权按所持股份数乘以拟选举董事和监事人数的积计算,这样小股东可以把自己的选票累积起来,集中到一个候选人身上,那么小股东的代表也可能进入董事会或监事会,一定程度上平衡了大股东与小股东之间的权利。累积投票制已为绝大多数国家所采用,我国的一些上市公司也在章程中规定了小股东的该项权利,从人事制度上,设计表决权的控制机制,从董事会内部对董事直接进行监督,以保护小股东的权益。
2、完善小股东的委托投票权。
委托投票制指股东委托代理人参加股东大会并代行投票权的法律制度。《公司法》第108条规定了委托投票制,但过于简单。该制度对小股东权益保护的重要意义,在前不久的五粮液分配方案表决事件中得以证明,小股东不满意上市公司的分配预案,委托专业公司代行股东权利。代理人以被代理人的名义,按自己的意志行使表决权,各国公司法立法的宗旨是为了保护小股东,但我国现实中,委托代理制被大股东用作对付小股东的手段,发生了异化。国际上近来对此采取比较严格的限制措施,意大利公司法规定,董事、审计员、公司及其子公司雇员、银行和其他团体不得成为代理人。
3、限制大股东的表决权。传统公司法,原则上都规定一股一权,但是,为了防止大股东操纵公司事务,许多国家规定,对超过一定比例股份的大股东的表决权予以限制,公司章程可以具体规定限制办法。比利时和卢森堡的法律规定,在股东大会上,掌握超过公司股份40%的股东,其超过的股份丧失表决权。我国的《公司法》对大股东的表决权没有作出具体限制,应酌情修改。  
4、设立保护中小股东权益的专门机构。
大多数国家和地区已建立了保护小股东权益的专门机构,如德国、荷兰、台湾的股东协会或小股东保护协会等,这些机构代表或组织小股东行使权利,可以降低他们行使权利的成本。具体职责有:其一,代表小股东参加股东大会,行使表决权、提案权、质询权;其二,代表和组织小股东行使诉讼权及其他救济权,为小股东寻求救济提供组织和援助;其三,为小股东提供有关参与公司管理、依法行使和维护自身权益的咨询;其四,向立法机关和主管部门提供有关小股东权益保护的建议。

四、赋予收购方或受让方强制要约和同股同价的义务。
强制要约方式是指一公司收购另一公司的股份且持有量达到该公司股份总数的一定比例时,法律强制其向所有股东发出收购要约。因为在公司购并中,收购者为了节约成本,常私下与一些大股东协商,以较高的价格收购他们手中的股份,而不向小股东发出要约,使小股东丧失以较高价格出售自己股份的机会。另外,对小股东来说,还存在着公司被购并后其利益受损的可能性。我国采取了强制要约制度,新颁布的《证券法》第81条规定,当收购者持有30%股份时,仍继续收购的,应向上市公司的全体股东发出收购要约,但经国务院证券监管机构免除要约义务的除外。笔者认为对非上市公司的收购也应适用该规定,以维护非上市公司小股东的利益。同股同价是指购并者在收购目标公司股票时,因某种原因,可能引发目标公司股东争相出售股票,导致股票大幅下跌,损害小股东利益。购并者应对目标公司股票,无论是大股东还是小股东持有的股票,应一视同仁,以保护小股东利益。

五、 强化小股东股东大会的请求权、召集权和提案权。
1、请求权的强化。《公司法》第104条规定,持有公司股份10%以上的股东请求时,董事会应当召集临时股东大会。从目前看,此比例过高,拥有10%的比例已是大股东了,截止1998年10月,象开元基金、金泰基金这样的股东,持有单只股票所占流通股的比例也在1%以下,而要小股东达到10%的持股比例,则须成千上万的股东,要联系这样多的股东绝非易事,因而中小股东的这一权力是极不真实的,应调低该比例,建议将10%的持股比例降至一个合理的程度,如5%或3%。
2、自行召集权。《公司法》规定,股东有召集请求权,但没有规定董事会依请求必须召开股东大会,也没有规定董事会拒绝股东的该项请求时应如何处理,故法律还应规定小股东有自行召集股东大会的权利。《上市公司股东大会规定意见》第19-26条规定,董事会不同意召集股东大会时,请求股东可以自行召集股东大会。非上市公司也可以适用这项规定,以真正维护小股东利益。为避免个别股东滥用自行召集权,应规定必要的限制条件,其一是持股期间应有半年以上;其二应以董事会拒绝按时召开为前提,董事会接到股东关于召开临时股东大会的请求书后,应依《公司法》第104条之规定,在两个月内召开临时股东大会,若董事会拒绝或怠于召开,召集权随着两个月等待期间之届满而形成。
3、提案权。股东提案权是指股东可就某个问题,向股东大会提出议案,以维护自己的合法权益,抵制大股东提出的或已通过的损害小股东利益的决议。股东提案权能保证少数股东将其关心的问题提交给股东大会讨论,实现对公司经营决策的参与、监督和修正。《公司法》对股东提案权未设规定,借鉴国外立法,第一,应承认小股东的提案权;第二,要有持股数额要件,宜兼采比例性标准和绝对数标准,比例性标准可定为1%,绝对数标准可定为股票面值五万元人民币,由股东任意选择;第三,要有持股期间要件,应规定为自其提案之日前6个月持续保有公司的股份,而且此种持股要件必须持续到股东大会召开之日;第四,提案权的内容,必须属于股东大会决议事项;第五,议案合乎法律或章程。

六、明确小股东的诉讼权力。
《公司法》第111条规定了小股东诉讼提起权,但仅规定了股东大会、董事会的决议违反法律、行政法规的情形,而未包括违反公司章程的情形,也没有规定提起诉讼的股东资格、提起诉讼的时效、要求赔偿的权利。实践中,小股东试图以诉讼方式维护自身权益,但司法部门的统计结果表明,小股东诉大股东侵权案件绝大多数缺乏充分的立案依据;即使免强立案,讨回公道者亦少。虽然有执行效率的问题,但主要原因在于现行法律的缺陷。
1、应规定小股东撤销之诉或无效确认之诉的请求权。当股东大会形成了不利于小股东的决议时,如果决议有瑕疵,小股东可请求撤销该决议。决议瑕疵包括决议存在着召集手续、决议方法的瑕疵,决议违反法律和章程,决议有失公正,大股东滥用表决权,决议侵害章程赋予公司和小股东的利益等等。只要决议有瑕疵,任何小股东都有权提起撤销决议的诉讼。如果决议有严重瑕疵,小股东可提出决议无效确认之诉。1994年8月27日,国务院证券委员会和体改委颁布《到国外上市公司章程必备条款》和《上市公司章程指引》二个文件,股东可以依据公司章程起诉公司,公司可以依据公司章程起诉股东,股东可依据公司章程起诉股东。这个规定应引入公司法。
2、规定诉讼时效。
《公司法》没有诉讼时效的规定。台湾公司法规定,股东会之召集程序或其决议方法违反法律和章程的行为,行为作出之日起一个月,可提请法院撤销其决议;对股东会内容违反法律和章程的抗辩,台湾没有时间限制,香港公司法规定为21日。《公司法》应规定诉讼时效,具体时间经一个月为妥,因为公司决议效力的未决状态影响公司的运作。
3、 特别调查权。
小股东有正当理由怀疑公司存在违反法律和章程的重大事务时,可以请求法院或专门机构指定检查人员调查公司的经营状况。英国公司法规定,代表公司股本10%的股东或人数在200名以上的股东可请求贸易部指定调查员调查下列事项:公司事务尤其是公司财务状况,公司所有权即股票与债券,公司股份交易。德国《股份有限公司法》规定,股东可指定特别调查员调查公司部分或全部经营活动。若股东会拒绝,则在下列情形下,法院可指定特别调查员,事实证明有诈骗嫌疑或严重违反法律或章程,这时应根据代表股本10%的股东或股份面值200万马克的股东的要求,指定特别调查员;事实证明会计表册数字失实,或董事会报告中未提供规定情况,这时应根据代表股本1%或其股份面值100万马克的股东的要求指定特别调查员;公司审计员已就公司与其控股公司或合伙公司关系做了审计报告,并证明了该报告的可靠性,这时可根据任何一个股东的要求指定特别调查员。特别调查权的规定有利于小股东,对大股东执行公司业务的不正当行为,及时予以纠正,以避免其正当权益受损。 


注:原文发表在《湖南经济》2003年第2期,作者E-mail:liweidi1289@sina.com。


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湖北省行政执法争议协调办法

湖北省人民政府


湖北省行政执法争议协调办法

第288号

第一章总则

第一条为加强行政执法争议协调工作,提高行政执法效率,促进依法行政,保障公民、法人和其他组织的合法权益,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法所称行政执法争议协调,是指政府法制工作部门根据行政执法部门的提请,或者依其职权,对行政执法争议进行协调处理的活动。

第三条本省行政区域内实施行政执法争议协调,适用本办法。

第四条行政执法争议协调遵循下列原则:

(一)维护法制统一;

(二)保证政令畅通;

(三)提高行政效能;

(四)保障行政相对人的合法权益。

第五条县级以上(含县级,下同)人民政府统一领导本行政区域内的行政执法争议协调工作,具体工作由同级政府法制工作部门承担。

第二章行政执法争议协调的范围及提出

第六条有下列情形之一的,行政执法部门可以依据本办法提请行政执法争议协调:

(一)两个或者两个以上行政执法部门对同一事项均认为本部门具有或者不具有法定管理职责而发生的争议;

(二)两个或者两个以上行政执法部门对同一事项均具有法定管理职责,就执法环节、标准等事项而发生的争议;

(三)两个或者两个以上行政执法部门就同一事项因联合执法而发生的争议;

(四)行政执法部门因行政执法协助而发生的争议;

(五)行政执法部门因移送行政执法案件而发生的争议;

(六)其他涉及行政执法争议的事项。

第七条有下列情形之一的,不适用行政执法争议协调:

(一)不涉及法律规范适用的行政管理事务争议;

(二)行政执法部门内部的行政执法争议;

(三)行政执法部门因行政执法活动与行政相对人发生的争议。

第八条有关行政执法部门发生本办法第六条规定情形的,应当及时协商解决。经自行协商不能达成一致意见的,除法律、法规另有规定外,行政执法部门应当提请行政执法争议协调。

行政执法部门自行协商达成的一致意见,不得违反法律、法规、规章的规定,不得损害行政相对人的合法权益。

第九条行政执法争议协调可以由发生争议的任何一方行政执法部门向同级人民政府法制工作部门提出;如果发生争议的行政执法部门不在同一行政区域,可以由发生争议的任何一方向共同的上一级人民政府法制工作部门提出。

政府法制工作部门发现有本办法第六条规定情形的,可以主动就争议事项进行协调。

第十条行政执法部门提请行政执法争议协调时,应当报送下列材料:

(一)行政执法争议协调申请书,申请书应载明争议协调事项、相关情况、建议及理由;

(二)涉及协调事项的有关法律、法规、规章和其他规范性文件;

(三)其他有关涉及争议协调事项的材料。

第三章行政执法争议协调的办理

第十一条县级以上人民政府法制工作部门收到行政执法争议协调申请后,应当及时进行审查,符合本办法第六条规定的,应当受理,并在5日内作出受理决定;不符合本办法第六条规定的,在5日内作出不予受理决定,并书面告知提请争议协调的行政执法部门。

第十二条政府法制工作部门作出行政执法争议协调受理决定后,应当在3日内通知行政执法争议另一方行政执法部门。另一方行政执法部门收到通知后,应当在7日内报送答辩书和本办法第十条规定的有关材料。

政府法制工作部门依其职权,主动就有关行政执法争议事项进行协调时,应当向有关行政执法部门发出书面通知。有关行政执法部门收到通知后,应当在7日内报送本办法第十条规定的有关材料。

第十三条政府法制工作部门在办理行政执法协调争议事项时,应当调查了解有关情况,充分听取有关行政执法部门的意见;必要时,可以召开有关行政执法部门负责人参加的协调会议,也可以邀请有关专家学者对争议事项进行论证。

第十四条在行政执法争议协调过程中,对因争议协调事项不及时处置可能给公共利益或行政相对人合法权益造成损失的,办理行政执法争议协调的政府法制工作部门应当建议有关行政执法部门采取临时性处置措施。

第十五条行政执法争议协调应当依据法律、法规和规章,并参考其他规范性文件。

有关法律、法规、规章及其他规范性文件对行政执法争议协调事项没有作出明确规定的,政府法制工作部门应当根据法律、法规、规章及其他规范性文件确立的原则进行协调;必要时可以依照法定程序提请有权机关解释。

第十六条政府法制工作部门对争议协调事项,应当按下列规定分别处理:

(一)经协调,有关行政执法部门达成一致意见的,制作《行政执法争议协调意见书》,载明协调事项、依据和结果,加盖有关行政执法部门和政府法制工作部门印章,发送相关行政执法部门。

(二)经协调,有关行政执法部门对争议事项所涉及的主要问题达成一致意见,但对其他枝节问题不能达成一致意见的,制作《行政执法争议协调意见书》,载明协调事项、事实状态、各方意见、法律依据、协调意见,加盖政府法制工作部门印章,发送相关行政执法部门。

(三)经协调,有关行政执法部门无法形成一致意见的,应当提出书面建议报请同级人民政府决定。

县级以上人民政府法制工作部门制作的《行政执法争议协调意见书》,应当抄送上一级人民政府法制工作部门备案;涉及国家、省实行垂直管理的,应当同时抄送相关行政执法部门的上一级主管部门。

第十七条政府法制工作部门办理的行政执法争议协调事项,应当在60日内办结;情况复杂,不能在规定期限内完成协调工作的,经本部门主要负责人批准,可以延迟30日。

依照法定程序提请有权机关对有关法律、法规、规章的规定作出解释的,所需时间不计算在本条规定的期限内。

第十八条有关行政执法部门应当积极配合、协助行政执法争议协调工作,自觉执行《行政执法争议协调意见书》和临时性处置措施建议。

有关行政执法部门对《行政执法争议协调意见书》有异议的,可以在7日内向作出该意见书的政府法制工作部门的同级人民政府提出。同级人民政府认为异议成立的,可以撤销或者变更该意见书的内容,或者指定有关政府法制工作部门再行协调;认为异议不能成立的,应当决定维持该意见书。

第四章法律责任

第十九条行政执法部门有下列情形之一的,由政府法制工作部门向同级人民政府报告,由同级人民政府给予通报批评,责令改正;情节严重的,由上级主管机关或行政监察机关对直接负责的部门负责人和其他责任人员给予通报批评或行政处分:

(一)应当提请行政执法争议协调而不提请,造成行政执法混乱或严重不良社会影响的;

(二)阻挠行政执法争议协调的;

(三)不执行或者无正当理由拖延执行《行政执法争议协调意见书》或临时性处置措施建议的。

第二十条政府法制工作部门不履行或无正当理由拖延履行争议协调职责,造成行政执法混乱或其他严重不良社会影响的,由同级人民政府或者行政监察机关追究其直接负责的部门负责人和直接责任人员的责任。

第五章附则

第二十一条本办法自2006年6月1日起施行。

甘肃省房改房进入市场试点暂行办法

甘肃省房改办


甘肃省房改房进入市场试点暂行办法
甘肃省房改办



第一条 为了进一步深化我省城镇住房制度改革,加快住房商品化、社会化步伐,完善房地产市场管理,保护房屋所有权人的合法权益,促进存量住房合理流动,满足居民不断增长的住房需求,根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕
23号)和国家、省有关规定,制定本暂行办法。
第二条 房改房是指按照国家房改政策出售给个人的公有住房,包括:1.1993年以来,单位和房地产管理部门按照房改政策出售给职工和居民的公有住房;2.出售给个人的安居工程住房和经济适用住房;3.国家扶持,单位补贴、个人集资合作修建后出售给个人的住房。房改
房必须在当地房产管理部门办理《房屋所有权证》,并经县以上人民政府房改部门批准后才能上市交易。
第三条 试点市、县的条件:
(一)房改力度大,租金水平和售房比例达到全省平均水平以上;
(二)公房出售严格按政策执行,产权界定、产权发证工作正常;
(三)对城镇职工家庭住房状况进行了清查,纠正了住房制度改革过程中的违纪违规行为,建立了个人住房档案;
(四)房改房产权产籍管理规范;
(五)建立了比较完善的房地产交易市场。
第四条 申请试点的市、县应根据本暂行办法制定试点方案,经地、州、市房改领导小组审查验收,报省房改领导小组批准后,组织实施,试点方案应包括以下内容:
(一)申请房改房上市报告;
(二)房改进展情况、售房情况及售房档案建立情况;
(三)住房清查和个人住房档案建立情况;
(四)房改房上市应交纳的税费具体征管办法;
(五)建立健全监督机制。
第五条 按房改成本价购买的公房应经房改部门办理产权界定手续,并在房地产管理部门取得房屋所有权证;按标准价购买的公房,个人可按规定补交房款,在依法拥有全部产权后上市,也可征得产权单位同意,用全部产权上市,收入按产权比例分成。
房改房上市前应按建设部、财政部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)的规定,建立共用部位、共用设施维修基金。
第六条 有下列情况之一的房改房暂不允许上市:
(一)违反房改政策购买的;
(二)改变居住使用性质的;
(三)出售后造成居住困难的;
(四)学校校园内、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的住房;
(五)当地政府认为不宜上市的住房;
(六)省直副厅、地区(州、市)副处、县(市、区)正科级以上行政事业单位在职领导干部以及国有企业(含国有控股)党政正职领导干部(董事长、党委书记、经理、厂长)购买的住房,在当地二级市场开放后两年内未经批准不允许上市。
第七条 房改房进入市场应遵循以下原则:
(一)房地产交易部门审核房屋所有权证时,如结构、面积、所有权人等变更,需经原批准售房的房改部门同意,并办理有关变更手续;
(二)房改房以市场价出售,原产权单位有优先购买权;
(三)房改房出售后,售房人不得再向单位申请分配住房,也不能购买安居房、集资合作建房等享受政策优惠的住房,只能通过市场取得住房。
第八条 房改房进入市场按以下程序进行:
(一)提交下列材料:
1.向房地产交易部门递交房屋上市申请,经当地房地产部门签署出售意见;
2.递交房屋所有权证;
3.递交身份证、户籍证明;
4.递交财政售房款专用发票;
5.办理房屋价格申报,价格评估;
6.经政府清房部门审核出具的证明。
(二)房地产部门确认可以出售,买卖双方当事人签订售房合同;
(三)办理售房过户手续;
(四)申请房屋变更登记,领取房屋所有权证。
第九条 房改房进入市场应按规定交纳下列税费:
(一)营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等,按交易金额的6%综合征收,由卖方缴纳。售房人在交易日后一年内新购住房,视同居民住房调换,购房金额大于售房金额,综合税全部返还;购房金额小于售房金额,综合税按购房金额所占比例返还;
(二)契税。按交易金额的3.5%计征,由买方缴纳;
(三)印花税。按交易金额的0.5‰由买卖双方缴纳;
(四)交易代理手续费。按交易金额的0.5%由买卖双方各缴纳50%。
第十条 房改房出售税款由地方税务部门直接征收或委托房地产交易部门代征。税款返还由各级财政部门办理。
第十一条 进入市场的房改房其房屋所有权和该房占有范围内的土地使用权随房屋出售同时转让。
第十二条 房屋共用部位维修资金个人交缴部分的本息在房屋买卖交割时随房转移、使用。
第十三条 房改房出租,必须在有关房改部门登记备案。部分产权房屋进入市场出租,租金收入按产权比例分配,个人只能收取与其所占产权比例相应的那部分收益,其余部分纳入单位住房基金。全部产权房屋进入市场出租,租金收入的10%作为单位住房基金,其余部分归个人所有

第十四条 房改房严禁私下交易。凡未经产权单位和有关管理部门同意并办理手续就私下出售或出租的,一经查实,由房地产行政主管部门处以相当于交易金额50%—100%的罚金后再进行处理。
第十五条 进入市场的房改房向抵押权人提供债务履行担保时,按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》,中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》规定办理。
第十六条 各市、县人民政府房改部门和房地产行政主管部门负责本地区公房进入市场试点的管理工作。



1998年12月14日