扬州市国有土地租赁办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市国有土地租赁办法
扬州市人民政府令
第45号
《扬州市国有土地租赁办法》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现予公布施行。
代市长：王燕文
二OO四年十二月三十一日
扬州市国有土地租赁办法
第一章 总 则
第一条 为了完善土地有偿使用制度，规范国有土地租赁行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省国有土地租赁办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的国有土地租赁，是指市、县（市）人民政府按照建设用地的批准权限，将国有土地出租给使用者使用,由使用者（以下称承租人）与市、县（市）人民政府土地行政主管部门（以下称出租人）签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内的国有非农业建设用地的租赁活动。
第四条 扬州市人民政府土地行政主管部门负责全市国有土地租赁的监督管理工作，并直接负责扬州市市区国有土地租赁工作。
县（市）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域国有土地租赁的监督管理工作。
第二章 国有土地租赁的一般规定
第五条 除经营性房地产用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。
兴办商业、旅游、娱乐等经营性项目利用建设用地的国有土地租赁，必须采取招标、拍卖或挂牌方式。
对原划拨土地使用权出租和改变用途的,应当办理出让或租赁手续。
第六条 国有土地租赁必须签订租赁合同，租赁合同自签订之日起生效。
第七条 土地租赁分短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过5年，长期租赁不超过下列最高年限：
（一）工业用地为50年；
（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
（三）商业、旅游、娱乐用地为40年；
（四）其他用地为50年。
企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。
对于纳入城市、村镇改造规划的和在风景区内的原划拨土地需办理租赁手续的，原则上采取短期租赁方式。
第八条 承租人应当在土地租赁合同生效之日起30日内，向租赁地块所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书，取得承租土地使用权。
城市规划区内，按照本办法取得国有土地使用权时，承租人应依法向城市规划部门办理用地规划许可。
第九条 承租人应当按照土地租赁合同的约定进行土地开发利用。在租赁期限内，承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者其他土地使用条件的，应当依法批准后，重新签订土地租赁合同或者签订补充合同。
第三章 租金标准与租金交纳办法
第十条 租赁土地的租金分熟地租金和生地租金，熟地租金是按熟地价进行测算的，包含土地取得费用、土地开发费用和政府的土地收益等；生地租金只包含政府的土地收益。
第十一条 租赁土地的租金可以通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式确定，其中协议租赁的租金不得低于土地租金保护价。
土地租金保护价，属生地租金，由市、县（市）土地行政主管部门会同物价、财政等有关部门依据基准地价和标定地价为基础确定。划拨土地出租和改变用途、企事业单位改制处置原划拨土地使用权需办理租赁手续及原划拨土地使用权转为租赁的，租金暂按土地租金保护价标准执行。
协议租赁的租金标准由省以上土地行政主管部门批准的具有土地估价资质的土地评估机构依据《城镇土地估价规程》的规定，参照市场价格评估后，报市、县（市）人民政府批准。
第十二条 承租人应当按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。按土地租金保护价交纳租金的，土地租金保护价标准调整后，其交纳的租金随之调整。
以协议方式取得租赁土地使用权的，土地租赁合同中租金具体数额的约定，应根据租赁期限确定。租赁期限在5年以内的，租金不进行调整；租赁期限在5年以上的，租赁合同中租金具体数额的约定，一般不应超过5年租金具体数额，5年期满后，根据市场行情对租金标准进行调整。
以招标、拍卖或挂牌方式取得的租赁土地使用权,租金不作调整。
租金的具体缴纳办法由租赁双方在租赁合同中约定，可以将租赁期限内若干年的租金进行贴现一次性缴纳，已缴纳年限的租金不再调整，按土地租金保护价标准缴纳的，不执行此条款。
第十三条 扬州市市区的土地租金可由扬州市国土资源局委托租赁地块所在的分局收取，土地收益分配办法按规定执行。各县（市）可自行制定租金收取办法和土地收益分配办法。
第四章 租赁当事人的权利和义务
第十四条 以租赁方式取得的承租土地使用权可以依法转让、转租和抵押。承租土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附着物随之转让、转租、抵押；地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的承租土地使用权随之转让、转租、抵押。
承租土地使用权转让的，应当依法办理承租土地使用权变更登记；承租土地使用权出租、抵押的，应当依法办理他项权利登记。
第十五条 以租赁方式取得国有土地使用权转让，应当符合下列条件：
（一）按照租赁合同的约定进行投资开发；
（二）对地上房屋已建成的，承租人已办理承租土地使用权登记以及地上附着物所有权登记，并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
（三）按合同约定按期履行租金缴纳义务；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
以租赁方式取得国有土地使用权转让时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。
第十六条 承租土地使用权有下列情形之一的不得转让：
（一）不符合本办法第十五条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制承租土地使用权的；
（三）依法收回租赁土地使用权的；
（四）属于共有承租土地使用权的，未经其他共有权人书面同意的；
（五）土地权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第十七条 承租土地使用权分割转让的，应当经出租人同意，并办理承租土地使用权的变更登记。
第十八条 在国有土地租赁年限内，承租人可以将承租土地使用权与他人合作、联营。
第十九条 承租人已付清拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的，以及承租人自行拆迁的，其承租土地使用权可以抵押，抵押金额不得高于拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用。原划拨土地使用权转为租赁的，其承租土地使用权可以抵押，抵押金额不得高于该地块设定为出让土地使用权评估价格或者标定地价的60%。
抵押的期限不得超过承租土地使用权的剩余期限。
前款规定以外的承租土地使用权不得抵押。
承租土地使用权的抵押权实现后，土地租赁合同由依法取得该土地使用权的权利人继续履行。
第二十条 承租土地使用权转租的，转租的期限不得超过该承租土地使用权的剩余期限。
承租人将承租土地使用权转租给第三人的，原土地租赁关系不变，第三人应当依法办理他项权利登记。
第二十一条 承租土地使用权转为出让的，承租人在同等条件下有优先受让权。
第二十二条 在土地租赁期限内，承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的，土地租赁合同可以由依法取得租赁地块上附着物所有权的自然人、法人或者其他组织继续履行，并办理承租土地使用权变更登记。
第二十三条 在土地租赁期限内，承租土地的自然人死亡的，土地租赁合同可以由租赁地块上附着物的合法继承人或者受遗赠人继续履行，并办理承租土地使用权变更登记。
第二十四条 租赁期限未届满的土地使用权不得提前收回。但因社会公共利益需要，可以根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿后收回。
第二十五条 土地租赁期限届满，原承租人在同等条件下享有优先承租权。
土地租赁合同约定的使用期限届满，承租人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地以外，应当予以批准。准予批准的，应当重新签订土地租赁合同。
第二十六条 土地租赁期限届满，承租人未申请续期的或虽申请续期但未获批准的，该承租土地使用权由出租人无偿收回。
第五章 附 则
第二十七条 本办法实施前，按照国家、省有关规定实行的土地租赁，按照国家和省有关规定执行。
第二十八条 本办法自颁布之日起施行，市政府此前文件与本办法不一致的，按本办法执行。
【案情】
2010年，柏某在装修被告张某所经营的火锅城期间，与杨某达成口头协议，约定向杨某购买石材，并由杨某负责加工和安装。达成协议后，杨某按照约定向被告柏某交付了工作成果。2011年5月4日，经双方结算，柏某总共应当向杨某支付报酬（含材料款和人工工资）1.1424万元，但柏某仅向杨某支付了定金300元，至今仍欠1.1124万元。为此，杨某向法院提起诉讼，请求柏某和张某支付剩余款项。
【分歧】
本案在审理过程中，出现了两种不同意见：
第一种意见认为，装修火锅城属于建设工程施工，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款之规定，“发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任”，故被告张某对被告柏某尚未向原告支付的款项应当承担责任。
第二种意见认为，装修火锅城虽属于建设工程施工，但因双方当事人不属于建设工程施工合同的适格主体，故不能适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款之规定，原告与被告是在承揽合同关系下进行火锅城装修，原告杨某向被告张某提出支付石材款和承揽报酬的诉讼请求不能得到法院支持。
【评析】
笔者同意第二种意见。理由如下：
1.本案中装修火锅城行为属于建设工程施工 最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》明确提出“装修装饰工程属于建设工程”；国务院发布施行的《建设工程质量管理条例》第二条第二款亦明确规定“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”因此，本案中装修火锅城之行为应被认定属于建设工程施工。
2.本案被告张某与柏某法律关系仅为一般承揽合同关系，而非建设工程施工合同关系 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条以及现行的我国建设部和工商行政管理局于1999年制定的《建设工程施工合同》（示范文本GF-1999-0201）中第二部分通用条款1.3条与1.4条之规定，在建设工程施工合同中的发包人应具有工程发包主体资格，其只能是经过批准的建设工程的开发单位，一般是法人；承包人应具有工程施工承包主体资格，只能是具有从事勘察、设计、建筑、安装经营资格的法人。因此，不具有工程发包主体资格的被告张某并非作为建设工程发包人要求他人对火锅城进行装修，与此对应的是被告柏某也不具有工程施工承包主体资格。因本案装修工程投资额在30万元以下，根据我国建设部颁行的《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款规定，“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”，故被告张某与被告柏某无需作为建设工程的发包人与承包人，亦无需办理施工许可证，通过订立一般承揽合同即可对火锅城进行装修，而原告杨某与被告柏某之间仅为就火锅城装修工程中的石材安装承揽合同关系。因此，原告无权依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款之规定要求被告张某支付工程款。
3.因合同相对性原理，原告杨某向被告张某提出的诉讼请求不能得到支持 由于被告张某与被告柏某、被告柏某与原告杨某之间各为一般承揽合同关系，原告杨某与被告柏某之间对装修所用石材还有买卖合同关系，根据合同相对性原理，债权债务只及于合同当事人，即原告杨某仅能向被告柏某要求支付石材款和承揽报酬，故原告杨某向被告张某提出支付石材款和承揽报酬的诉讼请求不能得到法院支持。
（作者单位：重庆市潼南县人民法院）
