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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇
犯罪产生的社会责任
苗 勇

前不久，我在《人民法院报》上看到一则消息，题目是“广西刑事审判体现人文关怀”，其中写到：“改进了严打方式方法，取消长期以来实行的召开集中公判大会等做法”。①我为此叫好，同时也引发了一些感想。
诸如上述的做法，主要来源于刑事司法的人文理念：每个人都应该受到尊重和关怀，无论他是谁，无论他做过些什么，无论种族、肤色、宗教、性别、收入、阶级、地位、职业或其他特点。但我以为这还不够，我们之所以要这样做，还在于犯罪的产生，有其深刻的社会原因，社会是有责任的。
意大利著名犯罪学家菲利说过：“在从法律现象的角度对犯罪进行研究之前，必须首先研究各国重复出现的犯罪的原因。这都是一些自然的原因，我曾经把它们分为人类学的、自然的和社会的原因三类。”②这无疑是正确的，任何犯罪的出现，都是有主、客观原因的。某种犯罪，是某个人自己干的，他当然必须承担相应的道义责任。如果个人没有意志自由，一切行为都是由客观原因所决定的，那么，追究行为人的刑事责任是不可行的。也正是基于这个理由，现代刑法对无刑事责任能力的人，一概不予追究。但是，犯罪的发生，还有其社会环境的原因。“犯罪人犯罪并非出于自愿；一个人要成为罪犯，就必须使自己永久地或暂时地置身于一种个人的、自然的和道德的状态之下，并生活在从内部和外部促使他走向犯罪的那种因果关系链条的环境中。”③“如果他有幸生活在一个没有任何促使其犯罪的诱因的良好环境中，他可能活到80岁也不犯罪。”④没有社会存在的某种不良因素的的影响，是不可能有犯罪出现的。严重危害社会的行为，是犯罪人在其主观支配下实施的，他承担刑事责任，具有正当性。犯罪行为的发生，也是社会客观因素作用的结果，那么，我们的社会，我们的国家，我们的社会管理者，能一推了之，没有丝毫责任吗。我以为，这是一种没有社会责任感的表现。
文革期间，由于社会管理者的错误，耽误了一代人的正常成长。动乱结束后，一部分没有受到良好教育的年轻人，理想信念丧失，精神颓废，走上了犯罪道路。他们的人生悲剧，固然有个人的责任，但文革的责任能推卸吗？社会管理者的责任能推卸吗？
现在，刑事犯罪率仍在上升，这些犯罪人大都是贫困农村、文化在初中以下的青年。而生活有保障，受过良好教育的人，在犯罪中所占的比例相当低。对“三农”问题有深刻见解的李昌平说：“犯罪、水土流失、自然灾害、沙尘暴等，其实是农民问题的延伸。”⑤说到底，是贫困和落后的结果。这些人的犯罪，是和那个地区经济、教育落后相关的。经济、教育的严重滞后，必然使得一些人合法生存能力较差，在追求富裕生活时，铤而走险，用非法的手段来达到自己的目的。发展一个地区的经济、教育，是政府义不容辞的任务。如果这个地区的经济、教育发达了，人们的生存能力普遍较强，犯罪人必然大大减少。所以，一个地区的犯罪人多，我们的社会管理者，是有责任的。
犯罪人都是从非犯罪人来的，他们过去是国家的公民，犯罪后仍然是公民。好比一个家庭，孩子营养不良，教育不好，家长是有责任的，总不能另眼相待，甚至遗弃，而是要更加关爱。公民犯罪了，国家的责任难道一点也没有吗？我们的监狱对犯罪人改造很成功，承担了国家应有的责任。那么，司法机关在侦查、起诉、审判这些人的过程中，是不是也应当看到国家的责任呢？这是毫无疑义的。
恩格斯在《〈英国工人阶级状况〉1892年德文版序言》中写到：“共产主义不是一种单纯的工人阶级的党派性学说，而是一种最终目的在于把连同资本家在内的整个社会从现存关系的狭小范围中解放出来的学说。这在抽象的意义上是正确的，然而在实践中在大多情况下不仅是无益的，甚至还要更坏。既然有产阶级不但自己不感到有任何解放的需要，而且全力反对工人阶级的自我解放，所以工人阶级就应当单独地准备和实现社会革命。”⑥虽然，恩格斯基于阶级斗争的对抗性，抛弃了这种对革命有害无益的抽象议论。但我们可以沿用这样类似的观点，因为，我们与犯罪人的矛盾，除了极少数的外，不是象无产阶级和资产阶级的对抗性的矛盾，都不是“你死我活”的斗争。绝大部分犯罪人，是要回归社会的。因此，社会管理者应当有这样的胸怀，不要一味敌视犯罪人，要完全承担起社会应当承担的责任，对犯罪人给予人文关怀。
但遗憾的是，现在许多政府（广义上的）工作人员没有认识到这点，以为犯罪仅仅是犯罪人自己的责任，并没有把他们当作“社会的病人”来看待，于是，各种严厉打击的手段层出不穷。比如召开大会，将一大帮犯罪人身戴镣铐或五花大绑，亮相在成千上万人面前（一种典型的司法外伤害），这和历史上的侮辱刑，大概只有一百步和五十步的差异吧。这种社会管理者多了点陈旧意识，而少了点现代文明的理念。我并不完全赞同西方的司法制度，但他们对犯罪人合法权益的保护，是很钦佩的。比如，在新闻自由的制度里，却从未看到过刑事审判的镜头，都是以图画来代之。我们应该比他们做得更好！
其实，关于社会责任感，我们学学先贤也足够了。传说禹继承首领职位后，一次外出巡行，遇到一个在押的罪犯。他下车问明情况后，竟哭泣起来。左右随从说：“这个人犯了罪，受到惩罚是理所当然的，您怎么为此哭泣呢？”禹说：“尧、舜做首领的时候，人人都有仁爱之心，没有作奸犯科的；如今我做了首领，却出现了这种犯罪的人，这岂不是说明现在的政治不如以前清明了吗？所以我感到痛苦。”⑦文明的后人应该比前人做得更好！
因此，刑事司法人文精神，不仅是保障人权的需要，也是社会责任的体现。我们在依法惩治犯罪人时，管理社会的人不能不想想自己的责任。对犯罪人当然要依法严惩，但同时，对于他们的堕落，我们也应该看到国家的责任。菲利说：“犯罪是由人类学因素、自然因素和社会因素相互作用而成的一种社会现象。这一规律导致了我所讲述的犯罪饱和论，即每一个社会都有其应有的犯罪，这些犯罪的产生是由于自然及社会条件引起的，其质和量是与每一个社会集体的发展相适应的。”⑧从这种意义上讲，他们是社会不完善的牺牲品。正因为此，培根告戒司法官员：“应当在法律的范围内以公平为念而毋忘慈悲；应当以严厉的眼光对事，而以悲悯的眼光对人。”⑨惟有认识到社会责任的政府官员，才能在司法实践中充分体现人文精神，正确对待犯了罪的人——去用心地改造他们，而不是无情地打击甚至竭尽“摧残”之能事；才能更加努力地去发展经济和教育，以减少不能适应社会的人，从而在根本上预防犯罪。



注释：
①见2004年4月25日的《人民法院报》
②③④⑧（意）恩里科·菲利，郭建安译《实证犯罪学》，中国人民公安大学出版社2004年版，第158——159页，132页，179——180页，183页。
⑤见2002年4月24日《人民法院报》。
⑥《马克思恩格斯选集》第四卷，人民出版社1972年版，第276页。
⑦汉·刘向《说苑·君道》。
⑨郁忠民 俞峰编《中外法律名言录》，第44页，学林出版社1987年版。



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