关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
安徽省安庆市人民政府
宜政发〔2002〕12号
关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
安庆市人民政府
二○○二年二月六日
安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法
第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。
中华人民共和国政府和澳大利亚政府文化合作协定一九八六年和一九八七年执行计划
中国政府 澳大利亚政府
中华人民共和国政府和澳大利亚政府文化合作协定一九八六年和一九八七年执行计划
（签订日期１９８５年１２月２６日 生效日期１９８５年１２月２６日）
中华人民共和国政府和澳大利亚政府（以下简称“双方”）为发展两国的友好关系，增进两国人民的相互了解，根据一九八一年四月二十九日签订的两国政府文化合作协定，经过中澳联合委员会的协商，就一九八六年和一九八七年两国文化交流执行计划达成协议如下：
一、文化艺术
（一）中国文化部部长于一九八六年访问澳大利亚。
（二）双方各派一艺术管理考察团到对方国家访问和考察。
（三）双方各派一艺术教育代表团到对方国家访问。
（四）中国中央芭蕾舞团两名主要演员到澳大利亚芭蕾舞团与该团合作演出。
（五）澳大利亚芭蕾舞团两名主要演员到中国中央芭蕾舞团与该团合作演出。
（六）澳方于一九八六年提供一台费尔莱特电脑乐器给中国中央音乐学院。马丁·韦斯利·史密斯博士于一九八六年四或五月到中国负责安装和指导中方操作。
（七）中国一名作曲家（如可能，建议电子音乐方面的作曲家）和一名翻译于一九八七年到澳大利亚访问，为期四周。
（八）澳大利亚一名作曲家于一九八六年到中国的音乐学院访问，为期四周。
（九）双方各派一戏剧学院院长到对方国家访问，具体事宜另行商定。
（十）双方各派一名话剧导演到对方国家访问，探讨上演对方话剧的可能性，具体事宜另行商定。
（十一）双方各派一作家代表团到对方国家访问，具体事宜由双方有关单位另行商定。
（十二）中国两名工艺师于一九八六年到澳大利亚访问，为期两周。
（十三）澳大利亚两名工艺教师于一九八七年到中国访问，为期两周。
（十四）双方互派设计师到对方国家访问，具体事宜由中国城乡建设环境保护部设计局和澳大利亚委员会设计艺术局另行商定。
（十五）中方提供两个艺术方面的奖学金名额，供澳大利亚两人到中国学习中国艺术，为期一年。具体事宜另行商定。
（十六）中国歌舞团于一九八六年到澳大利亚访问演出。
（十七）澳大利亚室内乐团（六人）于一九八六年十二月初到中国访问演出并讲学，为期两周。
（十八）中国民族乐团于一九八七年到澳大利亚访问演出，为期两周。
（十九）澳大利亚芭蕾舞团在条件具备时于一九八七年到中国访问演出。
（二十）双方各派一艺术展览到对方国家展出，具体事宜另行商定。
（二十一）澳方向中国科学技术协会提出，中国古代传统技术展览于一九八七年开始在澳大利亚展出，时间不超过一年。具体事宜和费用由双方有关单位另行商定。
（二十二）双方鼓励互派音乐、舞蹈、戏剧、美术、杂技等方面的艺术家和专家到对方国家进行访问、短期讲学和业务交流。
二、教育
（一）澳大利亚教育部长于一九八六年访问中国。
（二）双方每年继续互换十六个奖学金名额。
（三）双方互派自费留学人员。澳大利亚到中国自费留学的人数和中国到澳大利亚留学的人数将另行商定。
（四）双方每年互派语言教师到对方国家任教。中国汉语教师在澳任教一至两年，澳大利亚英语教师在华至少任教一年。交换条件和人数将另行商定。
（五）双方互派大学校长副校长代表团。澳大利亚大学副校长代表团于一九八六年访问中国；中国大学校长代表团于一九八七年访问澳大利亚，各为期两周。国际旅费由派出方负担。境内食宿、交通费由接待方负担。
（六）双方交换教育情报资料。双方将指定具体单位负责此项工作。
（七）交换留学生和短期教师对双方都是有益的。双方将分别努力创造条件，进一步扩大这种交流，具体措施包括：
１．增加奖学金名额；
２．提供专供语言学习的奖学金名额；
３．（１）中方派遣一或若干组教师赴澳短期讲授汉语、中国文学和中国历史；
（２）澳方派遣一或若干组英语教师赴华短期讲授英语；
４．本款所述交流活动的具体时间、期限、规模和经费负担方法将另行商定。
（八）中方希望澳方对中国赴澳研究生免收海外学生费，澳方注意到中方这一要求，并将积极研究这一问题。
三、高等院校校际交流
双方鼓励和支持两国高等院校（包括艺术院校）建立联系，进行学术交流、人员往来和资料交换。
四、图书、出版
（一）澳大利亚图书馆代表团于一九八六年到中国访问两周。
（二）澳方派图书馆专家（一至二人）到中国讲学，为期一至六个月，具体事宜另行商定。
（三）中方派图书馆专业人员或教师（一至三人）到澳大利亚图书馆进修，为期一年。具体事宜另行商定。
（四）两国图书馆学会各派一代表团到对方国家访问。
（五）双方鼓励两国图书馆之间进行资料交换。
（六）双方鼓励各自的出版和印刷机构进行业务交流、交换出版物和专业资料，并翻译出版对方的文艺作品。
五、新闻、广播、电视、电影
（一）双方鼓励和支持两国新闻界进行新闻工作者的往来和业务交流。
（二）双方各送一新闻图片展览到对方国家展出，具体事宜由双方有关单位另行商定。
（三）双方鼓励两国广播电台和电视台交换广播和电视节目，并进行人员和业务交流。具体事宜由两国相应机构另行商定。
（四）中国国际广播电台和澳大利亚电台继续互派人员到对方电台工作。
（五）澳大利亚电台为中国国际广播电台短期培训英语播音员或记者。
（六）北京广播学院和中央人民广播电台为澳大利亚电台中文部提供播音员。
（七）中方于一九八六年举办澳大利亚电影周。澳方于一九八七年举办中国电影周。
（八）中方于一九八八年举办澳大利亚电影回顾展。
（九）双方鼓励电影方面的学术交流、人员交流和资料交换。
六、体育
双方鼓励加强两国体育机构间的联系和合作。具体项目由两国体育组织另行商定。
七、社会科学
双方同意有关社会科学的交流项目，由中国社会科学院同澳大利亚社会科学院和澳大利亚人文科学院另行商定。
八、其他交流
双方鼓励和促进友好省州、友好城市和非政府机构之间开展文化艺术交流，以利于两国人民友好关系的进一步发展。
九、澳大利亚建国二百周年
中方愉快地接受澳大利亚政府的邀请，将积极准备参加澳大利亚建国二百周年庆祝活动，并就此事与澳方进行必要的商讨。
十、中澳联合委员会
中澳联合委员会第四次会议于一九八七年在堪培拉举行。
十一、财务规定
（一）根据本执行计划派出的官方项目代表团（组）或人员互访所需费用规定如下：
１．派遣国负担代表团（组）或人员的往返国际旅费。
２．接待国负担代表团（组）或人员在该国访问期间的食宿、交通和保证访问所必需的医疗费用或医疗保险费用。
澳方注意到本款规定符合惯例，并向中方说明：有关此款细节澳方将进一步研究。
（二）根据本执行计划派出的官方项目表演艺术团（组）或人员互访所需费用规定如下：
１．派遣国负担艺术团成员的往返或到第三国的国际旅费，以及该团（组）的道具、演出服装、乐器等项的国际运输费用。
２．接待国负担艺术团（组）成员在其国内的食宿、交通和保证演出所必需的医疗费用或医疗保险费用，以及该团（组）的道具、演出服装、乐器等项的运输费用。
３．其他财务事项将另行协商解决。
（三）根据本执行计划互办的官方艺术展览的费用规定如下：
１．送展国负担展品往返或到第三国的国际运输费用和保险费。
２．承展国负担展品在其国内展出所需的一切费用并确保展品安全。
３．送展国负担随展人员的往返或到第三国的国际旅费。
４．承展国负担随展人员在其国内的食宿、交通和保证工作所必需的医疗或医疗保险费。
（四）根据本执行计划派出的到对方国家任教或工作的教师、专家所需费用和报酬，除本计划条款已作规定的项目外，由双方有关机构另行协商解决。
本计划在执行过程中，双方可通过协商对其中的项目进行调整或撤销或增加新项目。
本计划自签字之日起生效。
本计划于一九八五年十月二十六日在北京签订，一式两份，每份都用中文和英文写成，两种文字具有同等效力。
中华人民共和国政府 澳大利亚政府
代 表 代 表
章 金 树 洛 夫 德
（签字） （签字）
