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未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式：0513—7283126 aaa1466@sohu.com

江苏省连云港市人民政府


连政发〔2002〕33号 　



　
关于印发《连云港市人民政府安全生产职责规定》的通知



各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：现将《连云港市人民政府安全生产职责规定》印发给你们，请认真遵照执行。 连云港市人民政府安全生产职责规定 为了明确安全生产职责，加强对安全生产工作的领导，保障人民生命、财产安全，根据《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》和《江苏省安全生产监督管理规定》，结合本市实际，现就市人民政府及其有关部门的安全生产职责规定如下：一、市人民政府全面领导本市行政区域内安全生产工作，其主要职责是：（一）组织实施国家、省有关安全生产的法律、法规、规章和方针、政策；（二）根据法律、法规和本市安全生产工作的需要，及时组织制定和发布有关安全生产管理规定；（三）建立健全安全生产目标管理责任制，并组织考核、奖惩，对考核不合格的，实行一票否决制；（四）建立职责明确的安全生产综合监督管理机构，配备足够的监督力量，完善安全监督管理手段，并将安全生产综合监督管理与监督检查的经费列入财政预算；（五）部署、督促下级人民政府和有关部门依法关闭非法开采的矿山（含非煤矿山）以及其他不具备基本安全生产条件的生产经营单位；（六）接到发生重、特大安全事故报告后，立即组织抢救，防止事故扩大；（七）按“四不放过”原则，及时作出并督促下级人民政府或者市人民政府有关部门、单位落实对重、特大安全生产事故责任人的行政处分决定；（八）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。市长对本市行政区域内安全生产工作负全面领导责任，副市长对其分管工作中涉及的安全生产事项负分管领导责任。二、对安全生产负有监督管理职责的市人民政府有关部门或者机构，应当按照职责分工，切实履行下列安全生产职责：（一）贯彻执行国家和省有关安全生产的法律、法规、规章和方针、政策；（二）定期向市安全生产委员会（以下简称市安委会）报告安全生产工作情况，及时将安全生产工作中的重要问题报告分管副市长或者市安委会；（三）依法实施安全生产监督检查，认真排查事故隐患并监督整改，有效地防范重、特大安全生产事故；（四）按照规定组织做好安全生产宣传、教育和培训工作；（五）依法对违反安全生产法律、法规和规章的行为进行处罚；（六）接到发生职责范围内的安全事故报告后，立即向市安委会办公室报告，并派员赶赴现场，组织抢救，防止事故扩大；（七）做好伤亡事故的统计、分析工作，及时向市安委会办公室报送安全事故统计报表；（八）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。对安全生产负有监督管理职责的市人民政府有关部门或者机构的正职负责人，是本部门、本单位安全生产工作的第一责任人，对本部门、本单位职责范围内的安全生产工作负全面领导责任；副职负责人对其分管工作中涉及的安全生产事项负分管领导责任。三、市人民政府经济贸易行政主管部门负责综合管理、监督、协调和指导本市行政区域内安全生产工作，并负责工商贸企业和非煤矿山安全监察工作，其主要职责是：（一）负责市安委会办公室的日常工作；（二）组织制定、实施本市安全生产工作的中长期规划和年度计划；（三）组织拟定本市有关安全生产的综合性管理规定。制定有关工商贸企业和非煤矿山安全生产的要求、标准，并检查执行情况；（四）综合研究、分析和预测本市安全生产工作形势，提出相应对策；（五）组织开展全市性的安全生产监督检查，协调、指导跨部门、跨行业的重、特大安全生产事故隐患的治理；（六）依法对工商贸企业和非煤矿山安全实施监督检查，负责特种作业人员的培训、考核和发证工作；（七）参与组织新建、改建和扩建工程项目安全预评价和“三同时”的监督审查工作；（八）负责对市人民政府有关部门、单位和县、区人民政府落实安全生产目标管理责任制进行监督和考核；（九）按照规定组织或者参加安全事故的调查处理和批复结案工作；（十）负责本市各类伤亡事故的统计、报告和分析工作；（十一）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。四、市人民政府公安行政主管部门负责本市行政区域内道路交通、民用爆炸物品和消防安全的监督管理工作，其主要职责是：（一）依法组织实施机动车辆检审，考核机动车驾驶员，查处违反道路交通安全管理法律、法规的行为，维护道路交通秩序；（二）依法监督检查文化娱乐场所、大型商场、小商品市场、集贸市场、宾馆、学校、医院等公众聚集场所以及企业的消防安全和防爆炸安全工作；（三）组织实施对民用爆炸物品、易燃易爆物品和有毒化学危险品的监督检查，按照规定核发民用爆炸物品、易燃易爆物品和有毒化学危险品的准运证或者运输证；（四）负责道路交通、火灾和爆炸事故的抢救，并按有关规定组织或者参加事故的调查处理工作；（五）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。五、市煤炭工业公司负责本市所辖的煤矿安全监督管理工作，其主要职责是：（一）参与组织实施煤矿新建、改建、扩建工程“三同时”的审查验收工作；（二）按规定对煤矿安全生产实施监督检查，依法查处煤矿安全生产违法行为，监督煤矿及时消除安全事故隐患，落实安技措施经费；（三）依法组织对煤矿特种作业人员进行安全技术培训和职工安全法规教育；（四）受省煤监局委托，依法组织或者参加煤矿安全事故的调查处理工作；（五）及时向市人民政府及其安委会办公室报告煤矿安全生产情况；（六）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。六、连云港质量技术监督行政主管部门在本市行政区域内安全生产工作主要职责是：（一）依法组织对锅炉、压力容器、电梯、防爆电器等特种设备的安全监察、监督工作；（二）依法实施对锅炉、压力容器、电梯、防爆电器、起重机、厂内机动车辆、驾空索道、大型游艺机等特种设备的安全监察、检验工作。同时依法参加有关事故的调查处理；（三）组织对锅炉、压力容器、电梯、防爆电器等四种特种设备作业人员的培训、考核工作。如国务院、省政府有新规定，则执行新的规定。（四）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。七、市人民政府交通行政主管部门负责本市行政区域内水上交通安全监督和职责范围内的公路安全监督管理工作，其主要职责是：（一）依法组织实施内河船舶登记及船舶检审，培训、考核船舶驾驶人员，查处违反水上交通安全管理法律、法规的行为，维护内河水上交通安全秩序；（二）依法对公路建设工程施工实施安全监督管理；（三）负责公路（包括桥涵）、航道交通安全设施（包括路标、航标、交通安全标志、标线、安全护栏等）的设立、维护与管理，以及事故多发的公路路段和桥梁的改造；（四）按照规定组织或参加水上交通安全事故的调查处理工作；（五）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。八、市人民政府建设行政主管部门负责本市行政区域内建筑工程的安全监督管理工作，其主要职责是：（一）依法对各类房屋建筑及其附属设施、城市市政公用设施、园林绿化工程的安全实施监督管理；（二）负责全市燃气行业安全监督管理；（三）负责监督建筑机械设备的安全使用和管理工作；（四）负责全市建筑施工现场的监督管理；（五）按照规定组织或参加建设工程安全事故的调查处理工作；九、市人民政府人民防空行政主管部门负责本市行政区域内人民防空工程的安全监督管理工作，其主要职责是：（一）依法对人民防空工程建设的设计、施工、质量实施监督管理；（二）依法对人民防空工程的安全实施监督检查，督促其管理单位采取有效措施，防范重、特大安全事故的发生；（三）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。十、市人民政府海洋与渔业行政主管部门负责本市行政区域内渔港、渔船的安全生产监督管理工作，其主要职责是：（一）依法负责组织实施对渔港、渔船的安全生产检查；（二）依法组织实施渔船及相关证书的检审；（三）按照规定组织或参加渔港、渔船发生的安全事故的调查处理工作；（四）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。十一、市人民政府农业机械行政主管部门负责本市行政区域内农业机械安全生产监督管理工作，其主要职责是：（一）依法对农业机械的安全生产实施监督管理，组织做好有关农业机械检审工作；（二）按照规定组织和参加农业机械发生的安全事故的调查处理工作；（三）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。十二、市人民政府水利行政主管部门负责本市行政区域内水利设施（包括水库、堤、坝、水闸等）的安全监督管理工作，并采取有效措施，切实加强对病、危、险水库的调度管理、防范决堤、垮坝事故的发生。十三、市人民政府教育行政主管部门负责本市行政区域内在校学生在校活动的安全监督管理工作，其主要职责是：（一）督促学校加强对教师和在校学生的安全教育，提高教师和学生的安全意识和防范事故的能力；（二）加强对学校组织学生进行劳动技能教育和参加公益劳动等社会实践活动的监督，确保学生安全；（三）严禁学校以任何形式、任何名义组织学生从事接触易燃、易爆、有毒、有害等危险品的劳动或者其他危险性劳动；（四）严禁学校将学校场地出租作为从事易燃、易爆、有毒、有害等危险品的生产、经营场所；（五）督促学校改造危房校舍，强化对校办企业的安全监督管理，有效地防范事故的发生。（六）法律、法规和规章规定的其他安全生产职责。十四、市人民政府卫生行政主管部门负责本市行政区域内职业卫生监察工作和职业病诊断，依法加强对食品卫生的监督管理，并负责组织实施对安全事故受伤人员的医疗抢救工作。十五、市人民政府劳动和社会保障行政主管部门应当按照规定协助有关部门做好安全事故的防范工作，并组织做好伤残等级鉴定以及参加工伤保险的伤亡人员及其供养的直系亲属的抚恤工作。按规定提取工伤保险风险储备金，用于安全生产隐患整改、重特大事故处理、安全生产宣传教育和奖励等。十六、市人民政府发展计划行政主管部门应当将安全生产和改善职工劳动条件列入本市国民经济和社会发展计划，并在项目可行性研究、设计审查和竣工验收时，严格执行国家有关安全生产的“三同时”规定。十七、依法对涉及安全生产事项负责行政审批（包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照、竣工验收等，下同）的市人民政府有关部门或者机构，必须严格依照法律、法规和规章规定的安全条件和程序进行审查，并对取得批准的单位和个人实施严格监督检查；对未依法取得批准擅自从事有关活动的，负责行政审批的市人民政府有关部门或者机构发现或者接到举报的，应当立即依法予以查封、取缔，并应当依法给予行政处罚；属于经营单位的，由工商行政管理部门根据具体情况依法吊销其营业执照。十八、市人民政府财政行政主管部门应当将安全生产综合监督管理与监督检查的经费列入财政预算。十九、市人民政府广播电影电视行政主管部门应当加强对国家安全生产法律、法规、规章和安全生产知识的宣传，并利用新闻媒体对本市行政区域内存在的重大、特大安全事故隐患进行舆论监督。二十、市人民政府行政监察主管部门依照行政监察法的规定，对地方各级人民政府和政府部门及其工作人员履行安全监督管理职责实施监察，按照有关规定参加重、特大安全事故的调查处理工作，并依法对事故的责任人进行行政责任追究。二十一、市人民政府其他有关部门或者机构的正职负责人，是本部门、本单位安全生产工作的第一责任人，对本部门、本单位职责范围内涉及安全生产的事项负全面领导责任，按照规定加强对本部门、本单位和直属企业、事业单位安全生产的监督检查，并对本部门、本单位和直属企业、事业单位安全事故的防范、发生负责。二十二、市总工会应当依照有关法律、法规的规定，充分发挥工会组织在安全生产方面的监督检查作用。二十三、县、区人民政府及有关部门、单位的安全生产职责，可参照本规定制定。二十四、本规定自2002年3月5日起施行。