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物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

　　物业服务合同的法律性质

　　对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作（提供劳务）的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：

　　第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。

　　物业服务合同的法律适用

　　有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

　　物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：

　　1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。

　　2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

　　3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

　　4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件；第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键；第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。


　（作者单位：北京市延庆县人民法院）

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市行政执法投诉举报受理规定

银川市人民政府令第2号


《银川市行政执法投诉举报受理规定》已经2010年11月12日银川市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2011年1月1日起施行。



银川市市长：



二O一O年十一月十六日

银川市行政执法投诉举报受理规定

第一条 为保障投诉举报人的合法权益，规范行政执法投诉举报受理，强化对行政执法行为的监督，根据《宁夏回族自治区行政执法监督条例》、《银川市行政执法责任制条例》和《宁夏回族自治区行政执法证件管理办法》，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称行政执法投诉举报，是指公民、法人或者其他组织(以下简称投诉举报人)认为行政执法部门或其行政执法人员的行政执法行为，存在违法或者不当，依法提出的申诉、控告、检举等行为。

前款所称行政执法部门包括依法具有行政执法权的行政机关、法律法规授权组织和依法受委托组织。

第三条 市、县（市、区）人民政府的法制机构负责本辖区范围内行政执法投诉举报的组织协调和监督指导工作。

市、县（市、区）人民政府所属各部门、各直属机构的法制机构（无法制机构的应当设置专门机构或配备专兼职人员）受理审查涉及本部门的行政执法投诉举报。

上述投诉举报受理机构应当设置投诉举报电话，设立专兼职人员负责投诉举报受理审查工作。投诉举报电话号码应当在政府网站和本部门网站以及本部门公开办事场所予以公布。

第四条 行政执法投诉举报按照以下规定受理：

（一）对县（市、区）人民政府所做行政执法行为的投诉举报，由市人民政府的法制机构受理；

（二）对市、县（市、区）人民政府工作部门所做行政执法行为的投诉举报，由同级人民政府的法制机构受理；

（三）对两个或者两个以上行政执法主体共同做出的行政执法行为的投诉举报，由其共同上一级人民政府的法制机构受理；

（四）对法律、法规授权组织所做行政执法行为的投诉举报，由该组织主管部门的法制机构或专门监督机构受理；

（五）对市、县（市、区）人民政府依法设立的派出机关所做行政执法行为的投诉举报，由设立该派出机关的人民政府的法制机构受理；

（六）对市、县（市、区）人民政府工作部门依法设立的派出机构依照法律、法规或规章规定，以自己名义做出的行政执法行为，由该部门的法制机构或其他执法监督机构受理；

（七）对行政执法人员不当行为的投诉举报，由该行政执法人员所属行政执法部门法制机构或其他执法监督机构受理。

第五条 投诉举报人可以通过来信、来电、来访等方式进行投诉举报，也可委托他人投诉举报。投诉举报人对投诉举报内容的真实性负责。

投诉举报受理机构应将投诉举报人的姓名、联系方式、投诉举报的具体内容和投诉举报的对象等基本情况进行登记。

第六条对行政机关及其执法人员的下列投诉举报，投诉举报受理机构应当受理：

（一）超越法定职权实施行政执法行为的；

（二）行政执法行为违反法定程序的；

（三）违法事实认定不准确，处理决定显失公平的；

（四）违法实施行政强制措施的；

（五）行政执法人员态度蛮横、不文明执法的。

第七条 投诉举报符合本规定第六条规定，有下列情形之一的，投诉举报受理机构不予受理：

（一）投诉举报人向复议机关提出复议申请，复议机关已经受理的；

（二）投诉举报人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经受理的；

（三）投诉举报人向纪检、监察机关投诉举报，纪检、监察机关已经受理的。

第八条 投诉举报受理机构应当自接到投诉举报之日起3个工作日内完成对投诉举报内容的审核，并按照下列规定处理：

（一）投诉举报内容符合本规定第六条规定的，应予受理；投诉举报内容不符合本规定第六条规定的，不予受理，并告知理由；

（二）投诉举报内容符合本规定第六条规定但不属于本机构管辖的，按照本规定第四条的规定转交有管辖权的机构处理，并告知投诉举报人；

（三）投诉举报内容涉及干部人事政策或历史遗留问题的，转交信访部门，并告知投诉举报人；

（四）投诉举报内容涉及行政执法人员违纪的，转交纪检、监察机关处理，并告知投诉举报人。

第九条 投诉举报受理机构受理举报后，应当立即组织调查，并有权向有关单位和个人查阅、收集、摘抄、复印、调取案卷及有关材料，了解行政执法情况。

被投诉举报单位和人员应当如实报告情况，提供有关资料，接受监督。有关单位和个人应当予以协助、配合。

第十条 各级信访部门应当将“12345”受理投诉中涉及行政执法违法或不当行为的投诉相关信息向同级人民政府法制机构通报。法制机构认为需要受理审查的，信访部门应当向法制机构移交有关投诉举报材料。

各级监察部门在查处行政机关工作人员违纪时，发现所查处事项涉及行政执法违法或不当的，应当将相关信息向同级人民政府法制机构通报并移交有关材料。

第十一条 投诉举报受理机构应当自受理行政执法投诉举报后30个工作日内审查终结，作出处理决定，并将处理结果告知投诉举报人。情况复杂的，经负责人批准，可以适当延长审查期限，但延长期限不得超过20个工作日。

第十二条 经调查核实，确认被投诉举报的行政行为合法适当的，投诉举报受理机构应当书面告知被投诉举报单位和投诉举报人，并陈述理由。

第十三条经调查核实，确认被投诉举报的行政执法行为违法或不当的，按照下列程序处理：

（一）投诉举报受理机构为市、县（市、区）法制机构的，应当依法作出《行政执法监督通知书》，通知行政执法主体限期自行纠正；行政执法主体逾期不纠正的，市、县（市、区）法制机构可以报请本级人民政府作出撤消、变更或者责令重新作出具体行政行为的决定，并制作《行政执法监督决定书》。对行政违法行为责任人根据《银川市行政执法过错责任追究办法》、《银川市党和国家机关及其工作人员不当行为问责办法（试行）》的规定进行处理；

（二）政府各部门和直属机构受理投诉举报的，应当自行纠正，对行政违法行为责任人根据《银川市行政执法过错责任追究办法》、《银川市党和国家机关及其工作人员不当行为问责办法（试行）》的规定进行处理。

投诉举报受理机构发现行政执法人员在行政执法过程中有其他违法行为，应给予行政处分或追究刑事责任的，按规定及时移送有关机关处理。

第十四条 行政执法投诉举报办理终结后，投诉举报受理机构应将投诉举报材料、办理结果等资料归档。

市、县（市、区）人民政府所属各部门和直属机构应当定期向本级人民政府的法制机构报告行政投诉举报案件办理情况。

第十五条 投诉举报受理机构无正当理由不受理行政执法投诉举报的，依照《宁夏回族自治区行政执法监督条例》的规定，追究相关责任人的责任。

第十六条 负责受理和处理行政执法投诉举报的人员，不得私自摘抄、复制、扣压、销毁投诉举报材料，严禁泄露投诉举报人的姓名、单位、住址等情况，违者按照《行政机关公务员处分条例》的规定给予处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十七条 本规定自2011年1月1日起施行。