浅议房地产开发项目前期策划合同的订立
湖南金州律师事务所 文 颖
自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
湖南省通信市场管理办法
湖南省人民政府
湖南省通信市场管理办法
湖南省人民政府
第一章 总 则
第一条 为了加强通信市场管理，维护通信经营秩序，保护经营者和用户的合法权益，繁荣通信市场，促进通信事业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内从事邮政通信业务、电信业务、通信附属业务（以下统称通信业务）的经营者和用户，均须遵守本办法。
《中华人民共和国无线电管理条例》和其他法律、法规对无线电管理另有规定的，从其规定。
第三条 本办法所称邮政通信业务，是指经营者接受寄件人的委托，将信函、明信片或者其他具有信件性质的物品经过邮政网络的处理和运输，投交收件人的经营活动。
本办法所称电信业务，是指以传递信息为目的，通过各种有线、无线通信手段，为用户实现语音、数据、文字、图像等信息传递的经营活动。
本办法所称通信附属业务，是指与邮政通信、电信业务相关的日戳、夹钳、邮袋、信封、号码簿、磁卡等物品和电信终端设备的生产、销售、使用、维修等经营活动。
本办法所指经营者，包括邮电通信企业和其他经营通信业务的单位以及受委托代办通信业务的单位和个人。
第四条 通信市场的管理，应当遵循统筹规划、协调发展和保护正当竞争的原则，确保通信的迅速、准确、安全、方便。
第五条 县级以上人民政府应当加强对通信市场管理工作的领导，组织有关部门编制本行政区域通信事业和公用通信网的发展规划，并将其纳入国民经济和社会发展总体规划。
第六条 省邮电管理局负责全省通信市场的管理工作。
地、州、市、县邮电局经省邮电管理局授权，负责本行政区域内通信市场的管理工作。
其他有关部门应当按照各自的职责、协同省邮电管理局或者其授权的单位，做好通信市场的监督管理工作。
第七条 建设专用通信网、用户交换机，必须服从国家和省内公用通信网发展规划。
第二章 经营范围与资格
第八条 下列放开的通信业务，实行经营许可证制度和频率指配、台站设置审批制度：
（一）无线电寻呼业务；
（二）800兆赫集群电话业务；
（三）450兆赫无线电移动通信业务；
（四）国内甚小天线卫星终端通信业务；
（五）移动通信终端设备的销售和维修业务；
（六）国务院或者邮电部批准实行《经营许可证》制度的其他通信业务。
第九条 下列放开的通信业务，实行申报制度：
（一）电话信息服务业务；
（二）计算机信息服务业务；
（三）电子信箱业务；
（四）电子数据交换业务；
（五）可视图文业务；
（六）国务院或者邮电部批准实行申报制度的其他通信业务。
第十条 下列通信业务，除国务院另有规定外，由邮电通信企业经营：
（一）信件和具有信件性质的物品的寄递业务；
（二）邮资凭证的发行、集邮品的制作；
（三）邮政编码簿、电话号簿的编印发行；
（四）长途电话、市内电话、农村电话、会议电话、民用通信卫星转发器、900兆赫无线移动电话、数据传输、图文传真、电报业务；
（五）电话磁卡和与邮电通信业务有关的有价证卡的印制、发行；
（六）国家规定由邮电通信企业经营的其他通信业务。
第十一条 下列通信业务，邮电通信企业可以委托其他单位或者个人代办：
（一）公用电话服务业务；
（二）公众用户传真服务业务；
（三）邮资凭证、集邮品、邮政编码簿、电话号簿、电话磁卡销售业务；
（四）其他可以委托代办的业务。
第十二条 国外和港、澳、台地区的公司、企业、其他经济组织或者个人在本省从事通信业务的经济技术合作，按国家有关规定执行。
第十三条 凡需取得本办法第八条、第九条规定的通信业务经营资格，必须具备下列条件：
（一）经营主体是具有法人资格的公司、企业或者事业单位；
（二）有与开展经营活动相适应的经营管理人员、技术人员和必要的资金、场地、服务设施；
（三）与公用电信网接口的通信设备符合邮电部规定的进网技术要求；
（四）有为用户提供服务的能力。
第十四条 凡需取得本办法第八条、第九条规定的通信业务经营资格的，应当向省邮电管理局授权的地、州、市邮电局提出申请，并提供经营通信业务的可行性研究报告和符合本办法第十三条规定条件的有关证明材料。跨省经营的，按国家有关规定办理。
第十五条 省邮电管理局授权的地、州、市邮电局应当自收到通信业务经营资格申请之日起15日内签署初审意见，报省邮电管理局审批。省邮电管理局应当自收到全部申报材料之日起30日内作出批准或者不批准的书面决定；对符合经营资格条件的单位，发给《经营许可证》或者批
准文件。
第十六条 邮电通信企业开办通信业务必须符合邮电部规定的条件。
凡需接受邮电通信企业的委托代办本办法第十一条规定的通信业务的单位和个人，必须具有与其代办业务相适应的条件，并与委托的邮电通信企业签订委托代办合同。
第十七条 申请经营无线电通信业务的申请人，应当持有省邮电管理局的《经营许可证》或者有关批文和无线电管理部门有关频率指配和台站设置使用的批文。
第十八条 获准经营通信业务的，应当按规定办理工商和税务登记手续。
取得通信业务经营资格后6个月未开业的，由省邮电管理局收回其《经营许可证》或者批准文件，并由工商行政管理部门注销登记。
第三章 经营活动与服务保障
第十九条 通信业务的经营者，必须遵守有关法律、法规和规章，接受有关主管部门的监督管理，按规定收费，依法纳税，确保通信秘密、邮件安全和服务质量。
第二十条 邮电通信企业凭省邮电管理局的批准文书，按物价部门核准的收费标准，为获准经营通信业务的其他经营者有偿提供开办业务所需的基本中继设备和线路等。
第二十一条 经营者受理用户提出的安装、迁移、维修、拆除通信终端设备和维修线路的申请，应当在省邮电管理局规定的时限内办妥，逾期未超过6个月的，经营者应当自收费之日起，按银行同期活期存款利率向用户计付利息；超过6个月的，连同6个月在内，按银行同期定期存款
利率向用户计付利息。
第二十二条 经营者应当在营业场所醒目的位置悬挂核发的经营证照和核准的收费标准。
受委托办理公用电话，公众用户传真服务等邮电通信业务的，应当悬挂标志牌，安装自动计费器，公开服务时间和核准的收费标准。
第二十三条 凡销售的通信产品和设备，必须符合强制性国家标准或者行业标准。销售接入公用电信网的电话机、用户交换机、传真机、调制解调器和电报机械、无线通信等用户通信终端设备，必须具有邮电部的进网标志、《进网许可证》。
第二十四条 承印通信用信封及明信片，必须符合国家标准或者国家规定，并由省邮电管理局监制。非邮电通信单位印制通信用信封及明信片，不得带有“中国邮政”字样和邮政专用标志。
不符合前款规定的通信用信封及明信片，任何单位和个人不得销售，邮电通信企业不予寄投。
第二十五条 经营者发行、销售邮资凭证、集邮品和电话磁卡及其他通信业务有价证卡，应当遵守有关规定，不得在规定的统一发行日前发行、销售；不得低于面值出售。
任何单位和个人不得伪造或者擅自仿制邮票图案、电话磁卡及其他通信业务有价证卡，确需仿制的，须按规定报邮电部或者省邮电管理局批准。
第二十六条 经营者应当遵守职业道德，坚持文明、优质服务，不得无故拒绝、拖延、中断通信业务或者勒索用户；不得隐匿、毁弃、私拆邮件或者隐匿、毁弃电报，故意延误邮件、电报传递；不得冒领用户款项，窃听用户电话；不得擅自变更营业时间、营业场所或者提供用户使用通
信业务的情况。
第四章 市场秩序和监督管理
第二十七条 省邮电管理局及其授权的单位和其他有关行政主管部门应当建立健全各项管理制度，加强对通信市场秩序的管理，打击扰乱通信市场秩序的违法行为，保障通信市场健康有序地发展。
第二十八条 省邮电管理局及其授权的单位应当采取措施，加快公用通信网建设，满足社会发展需要。有关部门和单位在公用通信网确实不能满足其需要时，可以建设专用通信网，并按有关规定办理审批手续。
专用通信网及其专用通信设施只限内部使用。确需对外经营、出租的，须报经邮电部批准；需转接、联网的，须经省邮电管理局或者其授权的单位批准。
第二十九条 通信用户应当遵守下列规定：
（一）禁止寄递和限量寄递物品的规定；
（二）寄递信件使用标准信封，写明邮政编码。寄递信件以外的邮件应当交邮电通信企业当面验视；
（三）按照核准的通信业务项目使用通信设备；
（四）按物价部门核准的标准缴纳通信业务费用。
第三十条 经营者不得实施下列行为：
（一）违反国家和省内公用通信网发展规划；
（二）擅自经营或者违禁经营通信业务；
（三）违反收费规定收取费用；
（四）生产、销售、维修无进网标志、无《进网许可证》或者无批准文件的通信终端设备；
（五）生产、销售不符合国家标准和未经监制的信封；
（六）买卖、出租、伪造、涂改或者转借《经营许可证》、《进网许可证》及有关批准文件；
（七）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第三十一条 通信用户未经批准不得实施下列行为：
（一）利用用户交换机出租中继设备、线路或者有偿装设电话；
（二）利用电话单机加装、改装副机、无绳电话机、有无线接插器、传真机和其他通信设备；
（三）将普通电话线改为用户交换机中继线或者开办其他业务；
（四）利用住宅电话、办公室电话经营通信业务；
（五）拆改用户交换机中继设备或者更换用户交换机型号；
（六）法律、法规和规章规定未经批准不得实施的其他行为。
第三十二条 任何单位和个人不得实施下列行为：
（一）非法倒卖邮资凭证、电话磁卡及其他通信业务有价证卡；
（二）伪造或者冒用邮电专用标志、戳记等邮电专用品，擅自使用“邮电”（含“邮政”、“电信”）字号；
（三）盗用他人电话帐号、号码；
（四）盗用或者复制移动通信终端设备电子串号、码号；
（五）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第三十三条 通信市场监督管理人员必须忠于职守、秉公执法，不得有下列行为：
（一）以权谋私、敲诈勒索、收受贿赂；
（二）借故刁难或者妨碍经营者的正常经营活动；
（三）无故拖延、推诿经营者和用户申请的正当事项；
（四）侵犯用户的通信自由和通信秘密；
（五）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第三十四条 通信市场监督管理人员执行公务时，必须出示执法证件，佩带执法标志。被检查者应当如实提供情况，不得拒绝。
第三十五条 任何单位或者个人对违反通信市场管理法律、法规和规章的行为，都有权向省邮电管理局及其授权的单位或者其他有关主管部门检举、揭发和控告。
省邮电管理局及其授权的单位或者其他有关部门对群众的检举、揭发和控告，应当及时调查处理，并为其保密。
第五章 罚 则
第三十六条 违反本办法第八条、第九条规定，无《经营许可证》或者批准文件经营通信业务的，由省邮电管理局或者其授权的单位责令停止经营、限期补办手续，并没收非法所得，逾期不补办手续的，没收非法经营物品。
违反本办法第八条、第九条规定，未按核准的项目经营通信业务的，由省邮电管理局或者其授权单位责令限期改正，逾期不改正的，由原发证机关或者批准机关吊销《经营许可证》或者撤销批准文件，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十七条 违反本办法第十一条规定，未经委托办理通信业务的，由省邮电管理局或者其授权的单位责令停止经营，情节严重的，没收非法经营物品；不按委托项目代办通信业务的，责令限期改正，逾期不改正的，责令停止经营活动。
第三十八条 违反本办法第二十二条规定，未悬挂经营许可证件（牌）、收费标准或者安装自动计费器的，由省邮电管理局或者其授权的单位责令限期改正，逾期不改正的，处以100元以上1000元以下的罚款。
第三十九条 违反本办法第二十五条规定的，由省邮电管理局或者其授权的单位处以100元以上5000元以下的罚款、没收非法所得和非法经营物品，并可视情节追究有关责任人员的行政责任。
第四十条 违反本办法第二十六条规定的，由省邮电管理局或者其授权的单位，按《中华人民共和国邮政法》及其实施细则和国家其他有关规定处理；对直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第四十一条 违反本办法第二十八条第二款、第二十九条第（三）项、第三十条、第三十一条、第三十二条规定的，由省邮电管理局或者其授权的单位视情节轻重，责令限期改正、停机、赔偿损失，没收非法经营物品和非法所得，拆机、拆除中继线，吊销《经营许可证》或者撤销批准
文书、进网批文，可并处100元以上10000元以下的罚款。
第四十二条 从事通信业务经营活动，违反工商行政管理、技术监督、物价、无线电管理和治安管理等规定的，由其主管部门依照有关法律、法规的规定处罚。
第四十三条 违反本办法规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 通信市场监督管理人员违反本办法第三十三条规定的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 执行罚没处罚时必须使用财政部门统一印制的罚没收据。罚没收入全额上缴当地财政。
第四十六条 当事人对省邮电管理局或者其授权的单位和其他有关主管部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定
的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。
1995年12月21日
