中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下
奚正辉
在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。
案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。
案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。
案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。
案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。
就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。
国家工商行政管理局关于对《投机倒把行政处罚暂行条例施行细则》若干问题的答复
国家工商局
国家工商行政管理局关于对《投机倒把行政处罚暂行条例施行细则》若干问题的答复
1991年1月11日，工商局
各省、自治区、直辖市及计划单列市、经济特区工商行政管理局：
《投机倒把行政处罚暂行条例施行细则》（以下简称《细则》）发布施行以来，各地工商行政管理机关提出了一些具体问题。经研究，现对这些问题答复如下：
一、关于《细则》的法律地位问题
经国务院批准施行的《细则》，属行政法规。
二、关于《细则》的施行时间
一九九0年八月十七日国家工商行政管理局局长公布《细则》的时间，为《细则》开始施行的时间。
三、关于《细则》的适用问题
对在《细则》施行前已结束的投机倒把行为，在《细则》施行后查处的，可参照《细则》的规定进行处罚；对在《细则》施行前后持续进行的投机倒把行为，在《细则》施行后发现的，应按《细则》的规定处罚。
四、关于国家指令性计划的范围问题
《细则》第二条第（一）项所指的“国家指令性计划”的范围包括：国家计划委员会编制下达的物资生产分配计划；国务院有关部委、直属机构编制下达的物资生产分配计划；各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府编制下达的物资生产分配计划。
五、关于倒卖走私物品、特许减免税物品行为与走私行为的界限问题
《细则》第二条第（二）项所指的倒卖走私物品、特许减免税物品的行为与走私行为是两种不同性质的违法行为。走私是违反《海关法》的有关规定，逃避海关监管的违法行为。倒卖走私物品，是指行为人将已走私入境的物资、物品在境内进行转卖，从中牟取非法利润的投机倒把行为。走私行为与倒卖走私物品的投机倒把行为所违反的法规是不同的。对于走私行为，应由海关依照《海关法》进行处理；对于在国内倒卖走私物品和特许减免税物品的投机倒把行为，应由工商行政管理机关依照《投机倒把行政处罚暂行条例》（以下简称《条例》）及其《细则》进行处理。
对于倒卖无国营商店发票或无海关税单的进口商品的行为，工商行政管理机关也可以依照《条例》及其《细则》进行处理。
对个人随身携带的国家限制进口商品的管理，应按有关文件执行。
六、关于执行《细则》第二条第（三）项时应注意的问题
爆破器材、麻醉药品、毒性药品、精神药品和放射性药品属于国家禁止自由买卖的物品，有关这些物品的品种范围和种植、生产、供应、运输、进出口及使用的管理问题，国务院已分别发布专项管理法规。因此，对于违反专项法规的行为，应严格按照专项法规的规定由卫生行政、公安和司法机关分别管理。工商行政管理机关按照《细则》的规定，可以对倒卖爆破器材、麻醉药品、毒性药品、精神药品和放射性药品的投机倒把行为进行查处。
七、关于专营、专卖物资、物品是否包括“统一经营”和“指定经营”的物资、物品的问题
《细则》第二条第（四）项所指的“国家规定的专营或者专卖物资、物品”，不包括“统一经营”和“指定经营”的物资、物品。对非法经营“统一经营”和“指定经营”的物资、物品的行为，可按有关法规和规章处理；对其中非法经营额或获利数额较大，并构成扰乱经济秩序的行为，可以依照《条例》第三条第一款第（十一）项的规定处理。
八、关于查处倒卖经济合同的案件时应注意的问题
（一）《细则》第四条所指的经济合同文本是指具有实际权利义务内容的经济合同文书，而不是指空白的合同用纸。
（二）合法转让经济合同是指合同当事人因故不能履行或不能全部履行合同，而依照合同管理法规的规定将该项合同的权利义务部分或全部转让给第三方的行为。倒卖经济合同具体说就是当事人将自己签订的经济合同或将从他人手中得到的经济合同，以牟取非法利益为目的，转卖给第三人的行为。二者在形式上虽有近似之处，但在本质上有根本的区别：
1．合法转让经济合同是为了有效地履行经济合同，当事人不是为从中牟利；而倒卖经济合同的当事人是为了牟取非法利润；
2．合法转让经济合同的当事人在合同签订时有履约能力，只是因故不能履行；而倒卖经济合同的行为人一般在签约时就没有履约能力或者在签约时就不准备履行合同。
（三）在国家开办的期货市场内，期货合同的转让和买卖属于合法行为，不能视为倒卖经济合同。
九、关于查处销售冒牌商品、假商品和劣质商品行为的问题
（一）关于“冒牌商品”、“假商品”和“劣质商品”的概念应严格按《细则》的规定掌握。
（二）对销售冒牌商品、假商品、劣质商品的行为，应区分不同情节定性处理。下列情形可以按投机倒把定性：
1．明知是冒牌商品、假商品、劣质商品而出售、推销的；
2．出售、推销冒牌商品、假商品、劣质商品造成实际损害情节严重的。
（三）明知是冒牌商品、假商品、劣质商品仍大量购进后，由于工商行政管理机关及时查处等原因尚未出售、推销的，应按投机倒把定性，但在处罚上可按《条例》第九条规定的处罚种类从轻处理，或按照《细则》第十五条第一款第（九）项“对未取得非法所得的，处十万元以下的罚款”的规定，适当从轻掌握。
对无照经营或超越经营范围，制造、推销冒牌商品、假商品、劣质商品的行为，除按上述办法处理外，还可参照《企业法人登记管理条例》的规定定性处理。
十、关于如何理解和掌握“等值”的问题
《细则》第十五条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）、（七）项涉及到查处物资（物品、商品）等值的罚款问题。等值应从以下几点掌握：
（一）以购进物资（物品、商品）的价格为根据，一般应以进货发票或其他有关的资料为准；无法取得发票或有关资料的，由工商行政管理机关根据当时市场价格确定。
（二）走私物品、特许减免税物品，以同类型号物品到岸价格为根据，无法确定时，由工商行政管理机关商有关部门确认。
（三）金银（包括金银制品）和外汇，其等值的计算，以国家有关法律、法规为根据；文物按国家文物保护管理法规的规定执行。无法确定时，可请有关主管部门协助确定。
十一、关于“县级以上工商行政管理机关”的解释
《条例》和《细则》中的“县级以上工商行政管理机关”是指县局级以上工商行政管理局和分局，及经省级人民政府批准成立的县（处）级工商行政管理机构。
十二、关于公告的几种形式和期间
《细则》第十八条规定“确实无法送达的，应当予以公告”。公告送达可以采用登报、广播、张贴布告的形式。在公告时采用哪种方式为宜，由处理案件的工商行政管理机关根据具体情况确定。自发布公告之日起，经过三个月，即视为送达。
十三、关于从轻处罚如何理解和掌握的问题
从轻处罚是指工商行政管理机关在法律、法规赋予的自由裁量权限内，对当事人的行政处罚选择较轻的处罚种类或处罚幅度进行处罚。
十四、关于延长复议期限时应如何通知被处罚人的问题
《细则》第十九条第二款规定延长复议期限的“应及时通知被处罚人”。复议机关对因特殊情况不能按期作出复议决定需延长复议期限的，应制发说明情况的通知书，送达被处罚人，同时抄送原处理机关。
十五、关于《细则》第二十二条“规定的期限内缴清罚没款”的理解和掌握问题
该条所指的期限是指工商行政管理机关的处罚决定或者复议决定中所明确的缴清罚没款的期限。期限的具体时间，由进行处罚或复议的工商行政管理机关根据行为人的具体情况确定。
十六、关于《细则》第二十三条“发现确有错误”如何理解和掌握的问题
“错误”包括：
（一）处理定性不准确或处罚不恰当的；
（二）滥用职权损害国家利益或当事人的合法权益的；
（三）超越工商行政管理机关的管辖范围办理案件的；
（四）不按法律、法规和规章所规定的程序办理案件的。
此外，依据其他规定的原则，国家工商行政管理局认为必须纠正的。
十七、关于对构成犯罪的投机倒把行为除依法进行行政处罚外追究刑事责任的问题
对投机倒把行为进行行政处罚，是国家法律和法规赋予工商行政管理机关特有的权力。行政处罚不仅是对投机倒把行为进行经济处罚，还包括通报批评、责令停业整顿、吊销营业执照等处罚。按照法律规定，这几项处罚应由工商行政管理机关执行。工商行政管理机关对情节严重、构成犯罪的投机倒把行为，应按照《条例》、《细则》和工商检字［1989］第86号文件的规定执行。
